Eric Bardoul, actionnaire conjoint et membre du conseil syndical de l’Esplanade à Montpellier, peut désormais respirer. Une modernisation de l’enveloppe thermique externe de son bâtiment qui abrite 192 logements est en progrès. « C’est un processus qui nécessite beaucoup d’énergie, de persuasion et de planification par étapes », commente-t-il. La rénovation, qui coûtera 3,8 millions d’euros dont 1,6 million provient de subventions, devrait se terminer à la fin de l’année.
Cependant, il ne faut pas oublier que les rénovations énergétiques en copropriété sont souvent difficiles et que très peu de bâtiments y participent réellement. Selon l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), seulement 51 559 logements ont été rénovés en 2022 parmi les 8,4 millions que compte le secteur de la copropriété, d’après les données du Ministère de l’écologie. Par ailleurs, trois quarts de ces immeubles ont été construits avant 1973, année où les premières régulations relatives à l’isolation ont été instaurées.
La principale raison en est que les décisions sont prises lors d’une assemblée générale annuelle, à condition d’obtenir une majorité de votes en faveur des travaux des copropriétaires. Il peut donc se passer trois ans avant le début des travaux. Pour l’Esplanade, il y a eu dix ans de réflexion avant de se lancer dans une rénovation. C’est finalement l’existence de subventions et la crainte d’une réduction de celles-ci qui ont incité cette copropriété de Montpellier à se lancer.
Le coût des travaux représente également un obstacle de taille. « Tout le monde n’a pas les mêmes ressources. La copropriété rassemble des personnes aux profils différents », souligne Alexis Lagarde, vice-président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers.
Il est recommandé de procéder par étapes.
Selon la loi, pour progresser, il est préférable de planifier plusieurs phases. À partir du 1er janvier 2024, tous les condominiums de plus de cinquante lots doivent créer un plan de travail sur plusieurs années (PPT) qui énumère les interventions nécessaires sur une période de dix ans. Ce document comprend une section importante sur la rénovation énergétique.
La création de ce plan nécessite un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, créé à l’échelle du bâtiment, ou un diagnostic technique global (DTG), plus détaillé. Ainsi, pour de nombreux condominiums, l’année 2024 sera consacrée à l’approbation du devis du bureau d’études pour ce DPE ou DTG. Ce n’est qu’en 2025 ou 2026 que le PPT sera réellement mis aux voix, et les travaux sélectionnés commenceront souvent en 2027.
Il est difficile de brûler les étapes pour ces raisons légales, mais aussi parce que les propriétaires d’appartements doivent prendre le temps de mûrir leur projet, explique Thomas Bon, expert en rénovation de logements collectifs chez Hellio. Pour avancer, il est également préférable d’être bien soutenu par un professionnel, appelé « assistant à la maîtrise d’ouvrage » (AMO). Celui-ci est obligatoire pour recevoir les aides en copropriété. Il est responsable de la réalisation des études et de la préparation des scénarios de travail.
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