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SCPI : Marché à Deux Vitesses, Crise

« Suite à un long moment de joie et d’accomplissements, le domaine des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est actuellement confronté à une nouvelle phase depuis une année, mettant à mal nombre d’acteurs principaux du secteur. Le déclenchement de ce changement a été causé par une montée abrupte des taux d’intérêt. Par conséquent, la valorisation des avoirs immobiliers au sein du portefeuille des SCPI a intuitivement baissé.

En parallèle, les épargnants ont progressivement commencé à se détourner de l’immobilier en papier, optant pour d’autres investissements tout aussi rentables mais présentant moins de risques. Jean-François Chaury, directeur général adjoint d’Advenis REIM, souligne que « les livrets d’épargne et d’autres comptes à terme sont devenus temporairement plus rentables ». Cette tendance persiste cette année. Selon les données du premier trimestre 2024 publiées par l’Association française des sociétés de placements immobiliers (Aspim), la capitalisation a diminué de 3,4 %, tombant à 88,8 milliards d’euros.

Dans le même temps, la collecte nette, autrement dit la différence entre les souscriptions et les rachats des deux cent dix-huit SCPI gérées par quarante-cinq sociétés de gestion, a chuté de 67,8 % pour atteindre 760 millions d’euros, contre 2,38 milliards d’euros au premier trimestre 2023. Le bout du tunnel semble encore loin. »

En examinant de manière détaillée, le paysage est varié. « Il existe non pas un seul marché, mais de multiples segments », explique Jonathan Dhiver, le créateur de MeilleureSCPI. com. D’une part, nous avons quelques « Néo SCPI » qui offrent entre 6 % et plus de 7 % de rendement, et parmi lesquelles cinq arrivent à absorber 63 % de la collecte nette trimestrielle. D’autre part, un grand nombre de SCPI traditionnelles sont en difficulté, présentant un rendement peu convaincant et une collecte en déclin, voire même une décollecte.
D’autres points négatifs pour ces SCPI en difficulté : leur entreprise de gestion a récemment baissé le prix de leurs parts, en plus d’une congestion d’épargnants cherchant à partir mais ne pouvant pas vendre. Selon l’Aspim, à ce jour, quatre-vingt-six SCPI font face à ce problème de liquidité. « En fait, c’est précisément la nouvelle collecte qui aide, entre autres, à sortir ceux qui partent. Il y a une véritable impasse », précise un spécialiste.
Tandis que la Banque centrale européenne a commencé à baisser les taux directeurs au début de juin, certains spéculent déjà sur une éventuelle fin de cette crise qui bouleverse tout le secteur immobilier et pensent que le plus dur est derrière nous. Cependant, de nouvelles baisses des prix des parts de SCPI devraient encore avoir lieu d’ici la fin de l’année, bien qu’elles soient susceptibles d’être moins importantes que ces derniers mois, alors que certaines ont perdu plus de 20 %.
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