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Bureaux ciblés par investisseurs hôteliers

Alors que le secteur hôtelier français présente d’excellents résultats depuis 2022, de nombreuses entreprises de ce secteur recherchent des opportunités d’affaires sur le marché des bureaux en difficulté. John Hewitt, gestionnaire chez Extendam, une grande entreprise de capital-risque spécialisée dans l’hôtellerie, déclare qu’il évalue entre cinq et dix opérations de ce type chaque mois. Actuellement, Extendam transforme un immeuble de bureaux de 2 500 mètres carrés à Boulogne (Hauts-de-Seine) en complexe hôtelier, dont l’ouverture est prévue en 2025.

Cette tendance n’est pas récente. Depuis 2021, à Paris, plusieurs hôtels ont été établis dans d’anciens bureaux, comme l’hôtel Madame Rêve dans l’ancien bâtiment de La Poste rue du Louvre, l’hôtel Bulgari dans un grand bâtiment en verre de 11 000 m2 avenue George-V, et l’hôtel Beau-M à Montmartre qui a ouvert en 2023 dans un ancien immeuble de bureaux. Au printemps, un hôtel 4 étoiles de 700 chambres va ouvrir dans la tour Pleyel à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), marquant la renaissance de ce bâtiment de 39 étages.

De nombreux experts s’accordent pour dire que ces transformations vont probablement s’accélérer. Philippe Doizelet, un consultant spécialisé dans l’hôtellerie, explique que la construction de nouveaux bâtiments devient de plus en plus difficile et coûteuse, rendant la conversion plus attrayante. Selon lui, l’hôtellerie peut désormais offrir aux propriétaires un rendement aussi élevé, voire supérieur, à celui des bureaux d’entreprises, ce qui n’était pas le cas il y a quelques années.

Les conversions sont souvent difficiles à réaliser, en raison des permis administratifs nécessaires. Certaines conditions varient également selon les villes et les types de bâtiments. « Par exemple, les zones centrales, souvent sans ouverture, sont complexes à transformer. Une épaisseur de 15 mètres est possible, au-delà, c’est plus compliqué », souligne Olivier Petit, consultant chez In Extenso.
Ensuite, l’équilibre doit être trouvé en tenant compte des coûts considérables de rénovation et de mise en conformité, comme la création de salles de bains, les systèmes de drainage, les sorties de secours… « Dans 90% des cas, c’est irréalisable, car la rentabilité n’est pas claire au vu du coût des travaux à entreprendre. Cependant, dans certains cas, si le prix au mètre carré est approprié, cela peut fonctionner. C’est le cas pour des projets immobiliers gérés mixtes, qui génèrent des bénéfices importants : coliving, appart’hôtels, projets combinant logement étudiant et hôtel », explique Vanguelis Panayotis du cabinet MKG.
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